原创 蔡璧徽律师
大家都知道「鸡蛋不要放在一个篮子里」，这个老生常谈、分散风险的道理。美国的房地产，由于相对具有保值的特性，可说是海外投资人在选择投资标的时的热门选择之一，可作为用来平衡其他高风险高报酬类型投资(如股票)的投资工具。除此之外，也有许多外国投资人，由于安排子女在美国求学或者自己来美经商工作，也会常常购买房子给自己或子女居住使用。
实际上，在疫情市场动荡之前一年，外国人买房就占了740亿美金的市场 ，而在高峰的2017年外国买家甚至花1530亿美金买美国房产，可见美国房地产受欢迎程度、以及对全球资本的吸纳能力了。
先来谈定义：什么叫做外国人？
在美国买房的外国人中，大约有6成是旅居美国的外国人，通常是持有工作签证或者新移民。根据统计，在美国置产的外国人偏好的购买区域都是受欢迎的都会大州，前几名包括佛州、加州、德州、纽约跟纽泽西等，估计就是因为这些外国人都是自己居住的需求为主，也因此这些人口大州都会区受到欢迎；只有大概四成的外国买家是纯投资客，买房不是自住使用 。 也因此，在讨论外国人买房的时候，可能还要进一步区分：到底外国人指的是什么？
如果是美国公民或永久居留者(持有绿卡)，那当然完全不算在外国人之列，在买房过程中绿卡方方面面都跟美国公民没什么区别。真正比较让人搞不清楚的灰色地带，可能会根据收入、报税、以及有没有税号(ITIN)或者社安号(SSN)而有具体差异：
旅美工作人士：指的是持有美国工作签证、在美国有收入且在美国长年报税的人。这种人在买房过程会比较接近美国本地人，只要在工作签证年限内，申请贷款等等都不成问题。唯一的问题，可能在于万一未来离开美国不再继续在美报税，卖房时候会有增值税问题。
报税外国人：指持有美国非工作类的签证，例如学生或者配偶签证等，在美国没有工作，但仍然因为停留时间超过半年(一年内超过181天的实质测试)，而被认定是「美国税法居民」，因此需要报税。不过特定签证类型有特定豁免期间，例如学生签证前五年被认定是外国人，因此即使住超过半年也不用报税，但超过五年就需要开始报税了，因此需要根据个别签证规定而定。
不须报税旅美人士：非工作类签证 (如学生签证、旅游签证)，而且也不算美国税法居民的人士，例如学生签证前五年、或者观光探亲签证待不到半年等。
离美人士：有些人已经离开美国，虽然眼下没有美国签证，也没有长年在美国报税，但是曾经申请到美国的社安号或者税号，可能是因为以前在美国工作过或者其他原因。这样的人虽然仍然是外国人，但在某些买房的小细节上，例如开银行帐号等，则会比其他外国人方便一点。
外国人在美国买房到底差在哪里？
1. 申请贷款不容易
贷款一般分为「查收入」跟「不查收入」贷款，除非是上述第一种旅美工作人士有报税有收入，否则大部分外国人都很难符合「查收入贷款」的要求，因此只能做「不查收入贷款」。这种类型通常利率略高、贷款成数也较低，所以自备的头期款需要比较充足。也因此，外国人买房时，全现金不拿贷款的比例较高，大约占所有外国人买房的4成左右，而美国人买房全现金比例只有19%。
2. 防洗钱机制：银行帐户不好开
美国金融体系发展许久，有非常多的监管机制，并且往往联邦跟州都有重重法规。以在银行开户来说，由于银行必须要「认识」它的客户，并且许多银行开户都需要社会安全号(Social Security Number) ，如果人没有进入到美国境内，或者因为没有工作过、没有报税，因而没有个人税号(ITIN)或者社会安全号码(social security number)的话，往往开户起来困难重重，而买房时候的卖家又未必愿意接受海外汇款，因而造成买房的技术性障碍。这些困难对于上述没报税或者已经离开美国的人，以及外国人纯投资客特别明显。建议如果属于这些情况，最好预留充分的时间申请税号，并且跟有经验、有在地人脉的地产仲介、律师、贷款专员等好好沟通，以避免延宕交易。
3. 遗产/赠与税
外国人另一个重要的差异就是遗产/赠与税的免税额。由于美国房地产依据属地主义，不管交易双方是不是美国人都必须课赠与税，一般是由赠与方交税。有美国身分的人一生中有1200多万的免税额度，除非大富大贵送豪宅，否则一般人即使赠送房产给子女亲属，这个额度也都够用了。然而对于没有公民绿卡身分的外国人来说，免税额可是少得可怜，例如2022年只有一年$16000的免税额，而在免税额度之外的税率随便都是18~40%，以这个额度来说一个百万豪宅一旦变成遗产给子孙，非常可能需要交到将近四成的遗产税。因此，如果没有打算要拿美国身分，外国人在买美国房产一定要想好退路。
4. 卖房时的资本利得税/增值税扣除额
增值税的概念就是，买房与卖房之间价差赚到的钱，就必须交税，而且税率通常不低，动辄15~35%都很正常。对于没有绿卡公民身分、也没有长期在美国报税的外国人来说，买卖房产最麻烦的就是这个资本利得税。由于没有长期报税的纪录，美国国税局非常担心外国人可能卖房之后卷款逃离、根本不理会该缴的增值税，所以国税局设下一个特殊的规定，也就是外国人卖美国房产时必须先预扣下15%的买卖价金上缴国税局，等到那一年报税完毕增值税扣完之后，才能拿回退款。但其实如果能够提前规划，事先计算好增值税的数字是有可能不用扣下那15%的价金的。
其他外国人买房的相关风险：不熟悉市场
总结来说，税务问题可说是外国投资客最头痛的地方，而且有许多行动是不可逆、不可回复的，往往等到事件发生要处理时，跟律师咨询了才知道无路可退，只好硬着头皮乖乖给美国国税局纳贡大笔税金。很多时候，其实只要事前规画得当，都可以适度合法省税，保障投资收益。 除了以上这些明显的交易风险之外，其他当然还有很多常见的问题，例如因为对市场不熟悉、或者对交易习惯不了解，因而受骗或者被坑钱等等。其它又例如对当地出租法规不了解，然后又没办法自行在美国境内管理，房产管理不善而投资受损等。但总归来说，这些风险其实在任何不熟悉的市场都会遇到，即使是土生土长美国人，也有可能对德州市场熟悉却在纽约市场栽跟头。说到底房产投资跟任何投资都是相似的，事前的功课务必要做足，才能够最大后投资的效益。
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作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。纽约台湾青商会荣誉会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020-21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。